כמה משכנתא אפשר לקחת

כמה משכנתא אפשר לקחת ב-2025?

הגורמים המשפיעים על גובה המשכנתא

הכנסה חודשית

גיל הלווים

מגבלות בנק ישראל

• החזר חודשי מקסימלי: עד 33% מההכנסה החודשית - מגבלה זו נועדה להבטיח שהלווים יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך זמן מבלי להיקלע למצוקה כלכלית. חשוב לציין שבמקרים מסוימים, כמו הכנסה גבוהה במיוחד או נכסים נוספים, הבנקים עשויים לשקול חריגה מוגבלת ממגבלה זו. עם זאת, מומלץ לשמור על יחס נמוך יותר כדי להשאיר מרווח ביטחון להוצאות בלתי צפויות ולשינויים עתידיים בהכנסה.
• שיעור מימון מקסימלי: עד 75% משווי הנכס - מגבלה זו דורשת מהרוכשים להביא הון עצמי של לפחות 25% משווי הדירה. המגבלה נועדה להקטין את הסיכון עבור הבנקים ולהבטיח שללווים יש עור בטחון משמעותי בעסקה. ישנם מקרים מיוחדים, כמו זכאי משרד השיכון או רוכשי דירה ראשונה, שעשויים לקבל תנאים מועדפים. חשוב לזכור שככל ששיעור המימון נמוך יותר, כך תנאי המשכנתא עשויים להיות טובים יותר.
• חלק הריבית המשתנה: עד 66% מסך המשכנתא - הגבלה זו נועדה להגן על הלווים מפני שינויים דרמטיים בריבית במשק. משמעות המגבלה היא שלפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה, מה שמספק יציבות מסוימת בהחזרים החודשיים. מומלץ לשקול היטב את החלוקה בין מסלולי הריבית השונים בהתאם לתחזיות הכלכליות והעדפות האישיות לגבי רמת הסיכון.

חישוב יכולת ההחזר

כדי לענות על השאלה "כמה משכנתא אפשר לקחת ב-2025?", נדרש לבצע חישוב מדויק של יכולת ההחזר החודשית, במיוחד כשמדובר ב-משכנתא לדירה שתלווה אתכם שנים רבות

1. סך ההכנסות החודשיות - יש לכלול את כל מקורות ההכנסה הקבועים של משק הבית, כולל משכורות, הכנסות מעסק, הכנסות מנכסים מושכרים ותקבולים קבועים אחרים. חשוב לקחת בחשבון גם בונוסים שנתיים או תשלומי נוספים, אך לחלק אותם על פני כל השנה. הבנקים בדרך כלל מסתכלים על ממוצע של שישה חודשים אחרונים כדי לוודא יציבות בהכנסות.
2. הוצאות קבועות - חישוב מדויק של כל ההוצאות החודשיות הקבועות כמו ארנונה, חשמל, מים, גז, ועד בית, ביטוחים, תקשורת, דלק ואחזקת רכב. חשוב לכלול גם הוצאות על מזון, חינוך, בריאות וכל הוצאה משמעותית אחרת שחוזרת על עצמה. מומלץ לנהל מעקב מדויק לאורך מספר חודשים כדי לקבל תמונה אמיתית.
3. התחייבויות קיימות - בדיקה מקיפה של כל ההלוואות הקיימות, כולל הלוואות אישיות, הלוואות רכב, משיכות יתר בבנק, תשלומים בכרטיסי אשראי והתחייבויות אחרות. יש לחשב את סך כל ההחזרים החודשיים ולקחת בחשבון את משך הזמן שנותר לכל התחייבות. הבנקים יבחנו את היסטוריית התשלומים ואת היקף ההתחייבויות הכולל.
4. חסכונות והון עצמי - סקירה מקיפה של כל החסכונות הנזילים, כולל חסכונות בבנק, תוכניות חיסכון, קופות גמל שניתן למשוך, קרנות השתלמות ונכסים אחרים שניתן לממש. יש לבחון גם אפשרויות לגיוס הון נוסף ממקורות משפחתיים או מכירת נכסים. הבנקים מעדיפים לראות יכולת חיסכון מוכחת לאורך זמן.

טיפים לקבלת משכנתא גבוהה יותר

1. שיפור דירוג האשראי - הדירוג האשראי שלכם משפיע באופן משמעותי על יכולתכם לקבל משכנתא גדולה יותר. מומלץ לבדוק את הדוח האשראי שלכם מבעוד מועד, לסגור חובות פתוחים, להימנע מצ'קים חוזרים ולהקפיד על תשלומים בזמן. ניתן גם לשפר את הדירוג על ידי סגירת כרטיסי אשראי מיותרים והקטנת מסגרות האשראי הלא נחוצות.
2. הגדלת ההון העצמי - ככל שההון העצמי שלכם גדול יותר, כך תוכלו לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר. מומלץ לחסוך כמה שיותר לפני לקיחת המשכנתא, לבדוק אפשרויות למשיכת כספים מקרנות השתלמות או קופות גמל, ולשקול מכירת נכסים או השקעות קיימות. יתכן גם שתוכלו לקבל סיוע משפחתי להגדלת ההון העצמי.
3. צירוף ערבים - צירוף ערבים איכותיים למשכנתא יכול להגדיל משמעותית את הסכום שתוכלו לקבל. חשוב לבחור ערבים בעלי הכנסה קבועה ויציבה, נכסים משמעותיים או דירוג אשראי גבוה. זכרו שהערבים לוקחים על עצמם אחריות משפטית, לכן חשוב לדון איתם בהשלכות ובתנאים באופן מפורט.
4. איחוד הכנסות של בני הזוג - צירוף שתי משכורות יכול להגדיל משמעותית את סכום המשכנתא האפשרי. הבנקים יבחנו את היציבות התעסוקתית של שני בני הזוג, את הוותק שלהם במקום העבודה ואת פוטנציאל ההשתכרות העתידי. חשוב לוודא שלשני בני הזוג יש דירוג אשראי טוב ושאין להם התחייבויות כספיות משמעותיות.
5. בחינת מחזור משכנתא - אם יש לכם משכנתא קיימת, בדיקת אפשרות למחזור משכנתא יכולה להוביל לתנאים טובים יותר ולהגדלת יכולת המימון שלכם. בנקים מתייחסים בחיוב ללווים שהוכיחו יכולת החזר טובה לאורך זמן, מה שעשוי לאפשר קבלת סכום גבוה יותר בתנאים משופרים.

סיכונים שיש לשקול

• יציבות תעסוקתית - יציבות בעבודה היא גורם מכריע בקבלת משכנתא. חשוב לבחון את הוותק שלכם במקום העבודה, את מצב החברה והענף בו אתם עובדים, ואת הביקוש למקצוע שלכם בשוק. בדקו האם יש סיכון לפיטורים או צמצומים בחברה, והאם יש לכם אפשרויות תעסוקה חלופיות במקרה הצורך. הבנקים מעדיפים לווים עם היסטוריה תעסוקתית יציבה ותחום עיסוק מבוקש.
• שינויים צפויים בהכנסה - חשוב לצפות מראש שינויים אפשריים בהכנסה שלכם בשנים הקרובות. האם אתם מתכננים לשנות תפקיד או קריירה? האם צפויות העלאות שכר או בונוסים? האם יש סיכוי לירידה בהכנסה? חשבו על המגמות בתחום העיסוק שלכם והשפעתן על השכר העתידי שלכם. תכננו את המשכנתא בהתאם לתרחיש השמרני.
• תוכניות משפחתיות - הרחבת המשפחה משפיעה משמעותית על התקציב. קחו בחשבון הוצאות נוספות כמו חופשת לידה, מטפלת, גן ילדים ועוד. חשבו האם הדירה תתאים למשפחה גדלה, והאם תצטרכו להגדיל אותה בעתיד. זכרו שילדים מביאים איתם הוצאות קבועות שיכולות להשפיע על יכולת ההחזר החודשית שלכם.
•  תרחישי קיצון כלכליים - הכינו תוכנית למקרה של משבר כלכלי, עלייה חדה בריבית, או אינפלציה גבוהה. בדקו איך ישפיעו שינויים כאלה על ההחזר החודשי שלכם, במיוחד במסלולי ריבית משתנה. שקלו לבנות קרן חירום שתספיק ל-6 חודשי החזרי משכנתא לפחות. תכננו מראש אפשרויות לצמצום הוצאות במקרה הצורך.

המלצות מקצועיות

1. להתייעץ עם מספר בנקים
2. לשקול ליווי של יועץ משכנתאות
3. לבדוק מסלולי משכנתא שונים
4. להכין תוכנית גיבוי כלכלית

מסלולי משכנתא פופולריים ב-2025

• מסלול קבוע צמוד מדד - מסלול זה מתאפיין בריבית קבועה לאורך כל תקופת המשכנתא, כאשר הקרן והריבית צמודות למדד המחירים לצרכן. המסלול מספק ודאות מסוימת לגבי גובה הריבית, אך החשיפה למדד יכולה להגדיל את ההחזר החודשי בתקופות של אינפלציה גבוהה. יתרונו העיקרי הוא היציבות בריבית, אך חשוב לקחת בחשבון את הסיכון של עליית מדד משמעותית שתשפיע על ההחזרים.
• מסלול קבוע לא צמוד - במסלול זה הריבית קבועה והקרן אינה צמודה למדד, מה שמבטיח ודאות מוחלטת לגבי גובה ההחזר החודשי לאורך כל תקופת המשכנתא. זהו מסלול פופולרי בקרב לווים המעדיפים יציבות מלאה וחוששים מעליית מדד. הריבית ההתחלתית במסלול זה בדרך כלל גבוהה יותר ממסלולים אחרים, אך אין סיכון של שינויים בגובה ההחזר.
• מסלול משתנה כל 5 שנים - מסלול זה מציע ריבית שמשתנה אחת ל-5 שנים בהתאם לריבית במשק. היתרון העיקרי הוא ריבית התחלתית נמוכה יותר, אך קיים סיכון של עלייה בהחזרים בעת עדכון הריבית. מתאים ללווים שמעריכים שהריבית במשק תרד או תישאר נמוכה, או למי שמתכנן למחזר את המשכנתא בעתיד.
• מסלולים משולבים - שילוב של מספר מסלולים שונים במשכנתא אחת, מה שמאפשר פיזור סיכונים והתאמה מדויקת יותר לצרכי הלווה. ניתן לשלב בין מסלולים קבועים למשתנים, צמודים ולא צמודים, ובכך ליצור תמהיל מאוזן. היתרון הוא בגמישות ובפיזור הסיכונים, אך נדרשת הבנה טובה של כל מסלול והשפעתו על התיק הכולל.

לסיכום,

כמה משכנתא אפשר לקחת - טיפים אחרונים

1. לא להיסחף אחרי הסכום המקסימלי האפשרי
2. לשמור על מרווח ביטחון כלכלי
3. לקחת בחשבון שינויים עתידיים
4. להשוות בין מספר הצעות