לפני כמה ימים פגשתי את רון, מהנדס תוכנה בן 45, שהתלבט בדיוק בשאלה הזו. כמו רבים מאיתנו, גם הוא חלם על דירה משלו, אבל המחירים בשוק הנדל"ן גרמו לו לתהות אם יצליח להגשים את החלום. ואז הוא שמע על משכנתא פנסיונית. רון צבר לאורך השנים חיסכון פנסיוני נכבד של כ-800 אלף שקל, אבל לא ידע שאפשר להשתמש בו כדי לשפר את תנאי המשכנתא מבלי לפגוע בחיסכון לגיל פרישה.
אז מה זה בעצם משכנתא פנסיונית?
בואו נדבר על זה בשפה פשוטה - משכנתא פנסיונית היא למעשה הלוואה שמאפשרת לנו להשתמש בכספי הפנסיה שלנו כבטוחה למשכנתא. במילים אחרות, במקום שהכסף פשוט "ישב" בקרן הפנסיה, אפשר להשתמש בו כדי לקבל תנאים טובים יותר במשכנתא. החידוש הגדול הוא שהכסף נשאר שלכם בפנסיה וממשיך להרוויח, בזמן שהוא משמש כבטוחה. זה כמו להשתמש באותו הכסף פעמיים - גם כחיסכון לעתיד וגם להורדת עלויות המשכנתא.
איך זה עובד בפועל?
נניח שחסכתם 500,000 ש"ח בקרן הפנסיה שלכם. במקום למשוך את הכסף (מה שממילא לא מומלץ בגלל קנסות והיבטי מס), אתם יכולים להשתמש בו כבטוחה. הבנק רואה את החיסכון הזה ואומר "הנה, יש פה אדם אחראי שיודע לחסוך", ובהתאם מציע תנאים טובים יותר למשכנתא פנסיונית. למעשה, החיסכון הפנסיוני מהווה מעין ערבות נוספת להלוואה, מה שמאפשר לבנק להציע ריביות נמוכות יותר ותנאים משופרים, כמו תקופת החזר ארוכה יותר.
היתרונות המרכזיים
שיפור תנאי המשכנתא פנסיונית
דנה, מורה מראשון לציון, הציגה לבנק חיסכון פנסיוני של 800 אלף שקל. הבנק ראה בזה ערובה משמעותית והוריד את הריבית ב-0.3%. על משכנתא של מיליון שקל ל-30 שנה, החיסכון מגיע ל-85 אלף שקל. בנוסף, הבנק הציע לה תקופת גרייס נוחה יותר בהתחלה.
הגדלת יכולת המימון
יוסי ורחל רצו לקנות דירת 4 חדרים בבאר שבע ב-1.6 מיליון. הבנק אישר להם רק 1.2 מיליון בהתחלה. כששעבדו את קרן הפנסיה של יוסי, שהכילה 600 אלף שקל, הבנק הסכים להגדיל את המשכנתא ל-1.5 מיליון בלי להעלות את ההחזר החודשי.
גמישות בניהול הכספים
בשיטה המסורתית, כשמשתמשים בכספי הפנסיה לדירה, מאבדים את פוטנציאל הרווח. במשכנתא פנסיונית, הכסף ממשיך לצבור תשואה בקרן הפנסיה, ובמקביל משמש כבטוחה. לדוגמה, 500 אלף שקל יכולים להניב 25 אלף שקל בשנה וגם להוזיל את המשכנתא.
על מה צריך לשים לב?
סיכונים בדרך
במשבר 2008, ראינו ירידות של 30% בשווי תיקי הפנסיה, ובמשבר הקורונה נרשמו ירידות של כ-15%. במקרים כאלה, הבנק עשוי לדרוש בטוחות נוספות או להעלות את הריבית. מומלץ לשעבד רק 60% מהחיסכון הפנסיוני ולשמור רזרבה למצבי משבר. לדוגמה, על חיסכון של מיליון שקל, כדאי לשעבד רק 600 אלף ולהשאיר 400 אלף כרזרבה.
השפעה על הפנסיה
כששעבדתם חיסכון פנסיוני של 500 אלף שקל, תצטרכו אישור מהבנק לכל משיכה או שינוי בהשקעות. למשל, אם תרצו להעביר 100 אלף שקל למסלול סולידי יותר או למשוך 50 אלף שקל למטרת חתונת ילד, תצטרכו לקבל אישור מהבנק. הדבר נכון גם לגבי שינוי מסלולי השקעה או העברת כספים בין קופות.
למי זה מתאים?
מצוין עבור:
אנשים בגילאי 35-55 שצברו חיסכון פנסיוני משמעותי: לרוב, אלו אנשים שעבדו לפחות עשר שנים במקומות עבודה מסודרים והפקידו לפנסיה באופן קבוע. הצבירה הממוצעת אצלם היא מעל 400 אלף שקל, וזה מספיק כדי להשפיע משמעותית על תנאי המשכנתא.
מי שמחפש לשפר את תנאי המשכנתא שלו: למשל, זוג שלקח משכנתא לפני חמש שנים בריבית של 3.5% ורוצה למחזר אותה. בעזרת שעבוד הפנסיה, הם יכולים להוריד את הריבית ל-2.8% ולחסוך אלפי שקלים בשנה.
מי שרוצה להגדיל את הסיכוי לקבל משכנתא בתנאים טובים: מתאים במיוחד לעצמאים או לשכירים עם הכנסה לא קבועה. החיסכון הפנסיוני מהווה ערובה משמעותית עבור הבנק ומגדיל את הסיכוי לאישור משכנתא גבוהה יותר.
פחות מתאים ל:
אנשים קרובים לגיל פרישה: מעל גיל 55, הסיכון גבוה מדי עבור הבנק כי תקופת ההחזר של המשכנתא חופפת לתקופת הפרישה. בנוסף, בגיל זה עדיף לשמור את החיסכון הפנסיוני נזיל לקראת הפרישה.
מי שיש לו חיסכון פנסיוני מצומצם: אם החיסכון הפנסיוני נמוך מ-200 אלף שקל, ההשפעה על תנאי המשכנתא תהיה מינימלית. במקרה כזה, עדיף לחפש אפיקי מימון אחרים או להמשיך לצבור חיסכון לפני שמשעבדים אותו.
מי שמעדיף פתרונות פשוטים יותר: משכנתא פנסיונית דורשת מעקב צמוד, התעדכנות בשינויי רגולציה והבנה פיננסית טובה. אם אתם מעדיפים מסלול פשוט וברור, אולי כדאי לשקול משכנתא רגילה עם מסלול קבוע.
איך מתחילים?
צעדים ראשונים
התחילו בבדיקת תדפיסי הפנסיה מהשנים האחרונות, כולל יתרות והפקדות חודשיות. קבעו פגישה עם יועץ פנסיוני מורשה שמתמחה במשכנתאות. בקשו הצעות משלושה בנקים לפחות והשוו את תנאי המשכנתא והריביות המוצעות. חשוב לשים לב גם לעמלות הפתיחה והניהול החודשיות, וכן לבדוק האם קיימות עמלות מיוחדות על שעבוד הפנסיה. מומלץ להכין מראש את כל המסמכים כדי לזרז את התהליך.
טיפים חשובים
הקדישו לפחות חודש לתהליך קבלת ההחלטה. בקשו מהבנקים הצעות בכתב עם פירוט מלא של התנאים והעמלות. התייעצו עם רואה חשבון לגבי השלכות המס ועם עורך דין לגבי המסמכים. אל תהססו לנהל משא ומתן עם הבנקים ולהשתמש בהצעות המתחרים כקלף מיקוח. זכרו שגם הבנקים מתחרים על הלקוחות שלהם.
טעויות נפוצות
לעולם אל תשעבדו את כל החיסכון הפנסיוני - השאירו לפחות 40% כרזרבה. אל תחתמו על מסמכים מבלי להתייעץ עם עורך דין, גם אם זה עולה כסף. הימנעו מלחץ של הבנק לקחת מוצרים נוספים שאינם קשורים למשכנתא פנסיונית, והקפידו לקרוא כל סעיף בחוזה.
שאלות חשובות לשאול את היועץ
מה שיעור הריבית המדויק כולל כל התוספות והעמלות? האם יש אפשרות לבטל את השעבוד בעתיד ומה העלויות? מה קורה במקרה של אובדן כושר עבודה או פיטורין? כדאי גם לשאול על גמישות בהחזרים ועל אפשרויות לשינוי מסלול ההשקעה בפנסיה.
סיכום
משכנתא פנסיונית היא כלי פיננסי מעניין שיכול לעזור לרבים להגשים את חלום הדירה בתנאים טובים יותר. כמו רון, דנה, יוסי ורחל שהזכרנו קודם, גם אתם יכולים לבחון את האפשרות הזו.
אבל כמו בכל החלטה פיננסית משמעותית, חשוב לשקול את כל ההיבטים. קחו את הזמן, התייעצו עם אנשי מקצוע, ובדקו אם זה מתאים למצב הספציפי שלכם.
זכרו - אין פתרון אחד שמתאים לכולם. מה שעבד נהדר עבור דנה לא בהכרח יעבוד באותה צורה עבורכם. המפתח הוא להבין את המצב האישי שלכם ולקבל החלטה מושכלת בהתאם.
